15.6.25
Hạ tầng “tạo sóng” cho bất động sản vùng ven, nhưng cơ hội chỉ đến với những nhà đầu tư biết chọn lọc và tính toán chiến lược dài hạn.
Đầu tư hạ tầng đang mở ra tiềm năng lớn cho bất động sản vùng ven, nhưng đi kèm là nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không tỉnh táo.
Cơ hội lớn, rủi ro cao
Theo báo cáo Impacts từ Savills, Việt Nam đã tăng mạnh chi cho hạ tầng, từ 2,5% GDP năm 2016 lên 6% năm 2020, hướng tới mục tiêu hoàn thiện mạng lưới giao thông vào năm 2045, với các dự án lớn như 5.000km đường cao tốc, cảng nước sâu, đường sắt cao tốc và đặc biệt là sân bay quốc tế Long Thành, dự kiến đón 100 triệu lượt khách/năm khi hoàn thiện.
Các khu vực quanh các dự án giao thông trọng điểm như metro, cao tốc, sân bay… thường ghi nhận làn sóng tăng giá bất động sản nhờ kỳ vọng hạ tầng sẽ nâng tầm giá trị khu vực. Tuy nhiên, không phải lúc nào “ăn theo hạ tầng” cũng đồng nghĩa với giá trị thực. Nhiều nhà đầu tư dễ sập bẫy mua lúc giá đã bị đẩy cao bởi tin đồn, trong khi quy hoạch và pháp lý chưa rõ ràng.
Ba hướng đầu tư phổ biến hiện nay gồm: theo chu kỳ thị trường, theo quy hoạch và theo hạ tầng. Trong đó, đầu tư theo hạ tầng được xem là ít bị ảnh hưởng bởi biến động chính sách nhất, nhưng đòi hỏi sự hiểu biết rõ ràng về các giai đoạn phát triển: từ khi thông tin mới manh nha, đến khi công bố quy hoạch, khởi công, rồi hoàn thiện, mỗi giai đoạn đều mang đến cơ hội và rủi ro khác nhau.
Sai lầm thường gặp của nhà đầu tư là mua đất theo phong trào mà chưa kiểm tra pháp lý, vị trí quy hoạch chi tiết, hay khả năng tiếp cận vào trục giao thông chính. Tâm lý “bầy đàn” khiến nhiều người mua ở giá đỉnh, ôm tài sản khó thanh khoản.
Cần có chiến lược bền vững
Thực tế cho thấy, bất động sản vùng ven vẫn còn nhiều tiềm năng tăng giá nếu hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ, tiện ích được phát triển đầy đủ và có khả năng thu hút cư dân sinh sống lâu dài. Đầu tư theo định hướng hạ tầng là một chiến lược đáng chú ý, nhất là trong bối cảnh Việt Nam đang ưu tiên thúc đẩy các dự án giao thông trọng điểm nhằm tăng cường liên kết vùng và thúc đẩy quá trình đô thị hóa.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tiến độ triển khai các công trình này không phải lúc nào cũng diễn ra như kế hoạch. Việc chậm trễ hoặc điều chỉnh quy hoạch có thể làm ảnh hưởng đáng kể đến kỳ vọng và chiến lược của nhà đầu tư.
Một vấn đề phổ biến hiện nay là hiện tượng “thổi giá” trước khi hạ tầng thực sự hình thành. Không ít khu vực được giới đầu cơ lợi dụng thông tin mơ hồ về một dự án đường hoặc cầu sắp xây để tạo nên cơn sốt đất ảo, đẩy giá tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong vài tháng. Khi giá lên đến đỉnh nhưng hạ tầng vẫn "nằm trên giấy", nhà đầu tư thứ cấp khó có thể thanh khoản, dễ rơi vào thế kẹt vốn hoặc thua lỗ. Đây là bài học đắt giá từ các đợt sốt đất tại Đồng Nai, Hớn Quản (Bình Phước), hay Bình Chánh (TP HCM) trong những năm qua.
Mặt khác, đầu tư theo hạ tầng đòi hỏi tầm nhìn dài hạn, sự kiên nhẫn và kiến thức nhất định về quy hoạch đô thị. Không phải cứ gần sân bay, gần đường cao tốc là giá trị bất động sản sẽ tăng đều. Giá trị đó còn phụ thuộc vào khả năng kết nối thực tế, sự phát triển của các tiện ích đi kèm như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, cũng như nhu cầu ở thật. Một khu đất đẹp nhưng nằm biệt lập giữa vùng hạ tầng chưa hoàn thiện cũng khó thu hút người mua ở hoặc thuê lại.
Chính vì thế, bên cạnh việc nắm bắt thông tin sớm, nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược bền vững, ưu tiên những khu vực đã có dấu hiệu hình thành cộng đồng dân cư, có tiện ích hiện hữu hoặc đã được các chủ đầu tư lớn rót vốn phát triển bài bản. Đồng thời, cần theo dõi sát sao tiến độ triển khai của các dự án hạ tầng được công bố, thay vì chỉ dựa vào các tuyên bố trên giấy tờ hay truyền thông.
Trong dài hạn, hạ tầng vẫn là yếu tố nền tảng định hình thị trường bất động sản. Nhưng trong ngắn hạn, sự thận trọng, hiểu rõ bản chất dự án và đánh giá đúng thời điểm mới là yếu tố quyết định thành công cho nhà đầu tư.
Nguồn:
